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1) Punto de partida

Uno de los efectos de las crisis económicas es la inmovilización de activos que al no poder transformarse en dinero suponen una paralización de la actividad económica. En la crisis actual y en el caso español los dos recursos que se han inmovilizado drásticamente han sido la vivienda y el trabajo.

Según previsiones del Servicio de Estudios del Banco de España a finales de 2012 la vivienda habrá bajado sus precios un 30% en relación a los precios máximos alcanzados en el 1er trimestre de 2008. Esta reducción parece a todas luces insuficiente para reactivar la demanda.

El sector inmobiliario en España siempre ha hecho los ajustes entre oferta y demanda por vía de la cantidad y no del precio. Las constructoras y bancos se resisten a reducir de manera significativa el precio y por ello mantienen sus stocks. En el caso de los bancos estos stocks de viviendas y suelo no depreciado en sus libros a los valores reales del mercado forman parte de lo que se ha llamado “activos tóxicos”.

2) El problema social de la vivienda

Todos los expertos coinciden en que para absorber el stock de viviendas es necesario crear incentivos en cuanto a condiciones de propiedad (precio y créditos) y alquiler de inmuebles.

Por otro lado en la Europa del Sur la familia juega un papel distinto en cuanto a la emancipación de los jóvenes, que dejan el hogar familiar a una edad, de promedio, 4 años más tarde que los de la Europa del Norte.

La combinación de lo sociológico con el modelo de propiedad aspiracional y la falta de incentivos al alquiler son factores que paralizan la demanda.

Adicionalmente los precios de la vivienda provocan que los jóvenes que quieran y puedan acceder a la compra se endeuden mucho a largo plazo y con merma importantísima en su capacidad de consumo.

Estos factores, la vivienda, la juventud, unidos a la emigración de los últimos años y sus necesidades vitales, hacen que sea necesaria una verdadera política social de vivienda.

3) La oportunidad: “el banco malo estatal”

Un “banco malo” en el modelo aplicado en USA y UK es una entidad a la que se traspasa los activos tóxicos desde los bancos para no dañar su valor contable a efectos de no mermar su capacidad de atracción de inversores. El “banco malo” liquida los activos tóxicos a precio real de mercado y el estado colabora asumiendo durante un plazo de tiempo determinado la pérdida máxima que puede tener la entidad bancaria que los traspasó.

Hay otro modelo de “banco malo” que puso en marcha el gobierno irlandés, creando un “banco malo público”: la “National Asset Management Agency”, en este caso el estado se hizo cargo de los activos tóxicos de los bancos.

El gobierno español seguirá con toda seguridad el modelo de “banco malo público” al que se traspasarán todos los inmuebles adjudicados (pisos, locales, solares, suelo urbanizado) y todos los préstamos destinados a la promoción inmobiliaria. Esta transferencia de acuerdo con los dos últimos decretos reales emitidos por el Ministerio de Economía (2/2012 y 18/2012) obligaría a la banca a hacer una provisión antes de finalizar el año y a valor neto contable de una inversión superior a los 100.000 Mills €. Creado “el banco malo” con estos parámetros se constituirá una gran agencia inmobiliaria que contará con viviendas, suelo rústico y suelo urbano que permitiría desarrollar una autentica política social de vivienda planificando la salida de estos activos al mercado de una forma rentable.

4) El programa del millón de viviendas sueco

Todas las constituciones europeas modernas reconocen el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna. Especialmente en los países del norte de Europa este derecho se ha desarrollado con políticas sociales. Un ejemplo de ello es el “programa del millón de viviendas” sueco (Miljonprogrammet). La Suecia de los años 60 por el desarrollo alcanzado y los flujos migratorios tenía un grave problema de vivienda. Para fomentar y controlar su construcción el senado sueco tomó la decisión, en 1965, de emprender la construcción de un millón de nuevos hogares. En total se edificaron 1.006.000 viviendas entre 1965 y 1974 con el apoyo del estado. Una de las novedades de esta política fue la forma de propiedad que se implementó: la propiedad se convertía en un usufructo a perpetuidad de la vivienda a un precio de venta reducido (25% del valor de mercado) y acompañado del pago mensual de un alquiler moderado que permitía la recuperación lenta de la inversión y asegurarse los ingresos necesarios para cubrir los gastos de mantenimiento de las edificaciones. El derecho al usufructo tenía todos los componentes de cualquier propiedad: era vendible y transmisible hereditariamente. El propietario era el estado, que vendía el derecho al uso, gestionaba el cobro y garantizaba el mantenimiento de los elementos comunitarios.

5) La propuesta

APROVECHAR LA OPORTUNIDAD DE LA CONSTITUCION DEL BANCO MALO PARA ACOMETER UNA POLITICA SOCIAL DE VIVIENDA DE PRECIOS MODERADOS.

El banco malo, tal y como parece que se plantea, habría de ser de promoción estatal y que dispusiera de todos los activos inmobiliarios de los bancos que se quieran acoger al plan de refinanciación europeo. Para que sea una autentica oportunidad de realizar una política social de vivienda, el valor de transmisión de los activos habría de ser a valor neto contable después de depreciación.

Por el volumen de activos que aportarían los bancos afectados, se trataría del primer operador inmobiliario del país, que actuaría en condiciones de oligopolio en cuanto a oferta y aplicando políticas de precios bajos, obligaría a competir en las mismas condiciones a los restantes agentes del sector (bancos, constructoras…etc.).

El banco malo así planteado deberá crear una entidad gestora de estos activos con criterios de profesionalidad que lleve a cabo las actividades de promoción, comercialización y administración de las viviendas ya construidas en una primera fase y la planificación de la construcción en el suelo urbanizable disponible.

También se podría dar un papel en este proceso a las promotoras comerciales privadas que junto a las nuevas tecnologías formaría parte de la cadena de valor.

Por lo tanto finalmente se trataría de convertir la política de vivienda en un motor económico generador de empleo y actividad.

Si el objetivo es el fomento del derecho a una vivienda asequible, lo anterior se ha de completar necesariamente con un nuevo modelo de propiedad o de uso de la vivienda que propicie el acceso a los usuarios y no a los especuladores que con recursos podrían aprovecharse de los precios bajos alcanzados para volver a controlar la oferta a precios de “ganga”. Por lo tanto las viviendas habrían de comercializarse en régimen de alquiler o bien aplicar un nuevo modelo de propiedad similar al aplicado en el programa de “el millón de viviendas” sueco, consistente en poner a la venta el derecho de usufructo de la vivienda a un precio por ejemplo del 25% del nuevo valor de mercado. El pago anterior se completaría con un alquiler mensual inferior al de mercado con derecho al mantenimiento por parte de la agencia pública de los gastos comunitarios. El uso de la vivienda es privado pero la propiedad es de la comunidad que s encarga de la conservación de los activos.

De cumplirse todas las condiciones anteriores se conseguiría:

1. Acceso a la vivienda a los colectivos que la necesitan a unos precios razonables y que no lastrara su economía doméstica.

2. La política de vivienda estaría al servicio de las políticas de reactivación económica, al convertir activos inmovilizados en servicios y rendimientos.

3. A largo plazo el banco malo podría ser rentable y la sociedad en su conjunto recuperaría parte del esfuerzo colectivo realizado durante la crisis.

PD Esta propuesta elaborada por el colectivo “keynesenlucha”, se ha desarrollado teniendo en consideración y como punto de partida la aportación realizada por E. C. N. Invitamos a todas aquellas personas que tengan ideas y propuestas a que participen.
@keynesenlucha
keynesenlucha@gmail.com
keynesenlucha.wordpress.com

Esta propuesta se enviará desde Keynes en lucha al Ministro de Economía, Luis de Guindos, a la Ministra de Fomento, Ana Pastor, al Secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Rafael Catalá Polo y al Gobernador del Banco de España, Luis María Linde.

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IDEA CENTRAL: UTILIZAR EL SUELO DOTADO  POR LA BANCA (ACTIVOS TÓXICOS) EN SUS BALANCES PARA DESARROLLAR UN PLAN AGRARIO DE CALIDAD Y SOSTENIBLE QUE INCENTIVE EL EMPLEO JUVENIL

ACTORES: BANCA, ESCUELAS DE INGENIERÍA, UNIVERSIDADES, JÓVENES CON PROYECTOS EN EL SECTOR, ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

Somos Keynes en lucha y ésta es nuestra primera propuesta:

Está hecha desde el convencimiento que hay margen para crecer, para crear y para disfrutar con ello. Es fruto de la reflexión compartida y no pretende demostrar nada ni convertir a nadie: solo quiere ser fértil. Nace en la estación que se caracteriza por ser periodo de cosecha. Os deseamos con su lectura que motive los mismos sentimientos y convicciones que nos mueven con su propuesta: crear empleo para los jóvenes utilizando algunos activos tóxicos de la banca, como el suelo, para convertirlos en productivos.

No podemos desaprovechar ninguna oportunidad de trabajo o de negocio para los jóvenes. Todos los días oímos alguna referencia a la dramática situación de nuestras jóvenes generaciones. Hoy vivimos en la piel de nuestros propios hijos la contradicción, siendo los mejor preparados de la historia,  de verlos con una tasa de paro juvenil insufrible: 46,4%. Nuestra primera propuesta por tanto la hacemos pensando en ellos.

Del talento y del compromiso de los jóvenes no nos caben dudas. Pero para hacer el proyecto nos hacen falta recursos y ¿de dónde saldrán? Pues de los activos tóxicos de la banca.  Y ¿en qué consiste la toxicidad de los referidos activos? En la dificultad de convertirse en activos líquidos, es decir en dinero en efectivo. Si la tasa de paro juvenil es insufrible, el peso de los activos vinculados al sector inmobiliario es infame, acumulado después de un par de décadas de vorágine. Hoy tenemos pisos en venta con precios a la baja sin comprador, promociones en fase de construcción sin actividad ni mantenimiento con costes de oportunidad y reposición al alza, suelo sin urbanización con valor marginal y contable cero. Y es del último nivel de la toxicidad, o de los activos más difíciles de realizar de donde pensamos obtener recursos.

Keynes formulaba la necesidad de cebar la bomba de la economía para hacer posible el flujo posterior, nosotros con esa inspiración, proponemos utilizar unas primeras piedras para hacer con ellas unos primeros panes y así cumplir con el objetivo de cebar la bomba de la economía. Lo cierto es que una parte del suelo que acumula la banca en sus balances sin valor tiene interés agronómico. Hay fincas en zonas de huerta que querían o pretendían ser polígonos industriales. Hay buenas fincas que estaban en la mente de algunos promotores y políticos en forma de urbanizaciones imposibles. Hay buenos regadíos en zonas periurbanas que pretendían ser hoteles, estaciones de servicio, o centros comerciales, que ahora son terrenos baldíos que no sirven ni para dar pasto a un rebaño de cabras.

¿Qué proponemos? Pues si cada delegación territorial de la banca escoge entre sus activos tóxicos, ya dotados en sus balances, uno o dos de los que acumulan más potencial productivo desde un punto de vista agropecuario, dispondremos para en conjunto de una cartera de activos con una magnífica capacidad de generar valor si a ellos se les añade talento, trabajo y compromiso.

¿Cómo llega el talento a esos activos? Mediante la redacción de planes de empresa liderados por jóvenes preparados que propongan, mediante convocatoria abierta, proyectos de actividad empresarial en el sector agroalimentario a 20 o 25 años.

¿Tenemos jóvenes con talento en el sector agroalimentario para presentar proyectos? En las escuelas de ingeniería, o en las de veterinaria, o en las de negocios o en los trabajos que se presentan en los ciclos formativos superiores, cada día se destilan cientos de casos posibles. Cada día se analizan cientos de situaciones similares a las que compondrían nuestra cartera de activos. Estamos convencidos que hay cientos de posibilidades potenciales de actividad que cuentan con el talento suficiente como para garantizar la creación de riqueza a partir del trabajo individual o cooperativo de alguno de los jóvenes que hoy están en paro.

¿Cómo se criba el talento? Los tenedores de los activos tóxicos son los primeros interesados en filtrar aquellos proyectos que den más garantías de retorno. Hemos escogido el sector agroalimentario porque en él se pueden plantear proyectos que incorporen una amplia posibilidad de productos y servicios, y porque desde él se pueden plantear proyectos que lleguen a la exportación con independencia de la escala productiva. La demanda agregada crece. La balanza comercial del sector es la única que presenta una tendencia positiva y aún se generan oportunidades de trabajo. Todos comemos algo cada día y todos queremos que nuestra comida sea saludable, gustosa y asequible. Creemos que no hay mejor marco para trabajar y hacer de las piedras panes o lo que es lo mismo, estimular las oportunidades de negocio.

¿Cómo se movilizan los activos? De entre las fórmulas posibles nos decantamos por la constitución de derechos de superficie sobre el suelo que se active en este programa, lo que permitiría incluso la participación activa de la banca en los proyectos presentados. El periodo que proponemos es de 20 o 25 años, que se ajusta al de una generación, lo que motiva especialmente nuestro interés por dar oportunidades a la generación de la que forman parte nuestros hijos. Se ha de dar oportunidad a la continuidad de los proyectos en el mismo lugar o en otros. Todo ello sobre la base de las estrategias de valor añadido que deberán contener todos los proyectos presentados. Las posibilidades que ofrece la amplitud del sector agroalimentario han de ser una rampa de lanzamiento de ideas y propuestas de actividad. Y esas son buenas razones para motivar y comprometer a nuestros jóvenes y prometedores empresarios.

Podemos encontrar reticencias a los trabajos que se implican en la agricultura, ya que es un sector que ha perdido una parte de su  prestigio social y porque se requiere un ánimo suficiente para luchar en directo con las condiciones meteorológicas (temperaturas extremas, episodios de sequía, tendencia que acentúa su variabilidad) y las dificultades para hacer compatible el modelo agrario con los usos y costumbres urbanos. La tierra en nuestro proyecto es un activo, no un concepto.

A favor del proyecto cuenta que se desarrolla en ámbitos percibidos como estratégicos para la sociedad, como la seguridad y calidad alimentarias, o el desarrollo integral y sostenible del medio y del paisaje. Además la presencia de un “cluster” agroalimentario, consolidado y con una presencia activa en los mercados internacionales . También ayuda el contar en el territorio con una administración de proximidad muy tecnificada y distribuida.

Para hacer llegar vuestras propuestas y comentarios:

keynesenlucha@gmail.com

www.keynesenlucha.wordpress.com